ARTIGO: Reter até 50% no distrato imobiliário é legal, mas não pode ser automático

A compra de um imóvel na planta costuma envolver anos de planejamento

Por Marcelo Sarmento

08 de Agosto de 2026 às 10:39

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ARTIGO: Reter até 50% no distrato imobiliário é legal, mas não pode ser automático

Foto: Divulgação

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A recente divulgação de entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos por compradores que desistem de imóveis submetidos ao patrimônio de afetação reacende um debate necessário: até onde vai a proteção financeira do empreendimento e em que momento ela se transforma em penalização excessiva ao consumidor?

A retenção pode ser válida, mas não deve autorizar automaticamente que a incorporadora fique com metade do que foi pago. Inclusive, porque, o limite máximo estabelecido pela Lei é de até 25% do valor, de modo que a retenção de 50% é o que podemos chamar de "exceção da exceção".

A compra de um imóvel na planta costuma envolver anos de planejamento.

Quando o comprador desiste, nem sempre há irresponsabilidade.

Muitas vezes, a decisão decorre de desemprego, redução de renda ou dificuldade de aprovação do financiamento.

É evidente que a incorporadora também assume riscos.

A saída de um adquirente afeta o fluxo financeiro da obra, exige a recolocação da unidade no mercado e pode gerar custos.

Por isso, a legislação admite a aplicação de penalidades.

O problema começa quando o percentual máximo previsto em lei é transformado em regra geral, sem análise das circunstâncias do contrato e do motivo que levou ao seu encerramento.

O patrimônio de afetação é um regime que separa o terreno, os recursos, os bens e as obrigações de determinado empreendimento do patrimônio geral da incorporadora.

Na prática, o dinheiro arrecadado com a venda das unidades deve permanecer vinculado à execução daquela obra.

Esse mecanismo protege os compradores, pois reduz o risco de que os valores destinados à construção sejam utilizados em outros projetos ou para pagar dívidas da empresa.

É nesse contexto que a Lei do Distrato admite a retenção de até 50% dos valores pagos.

A diferença possui fundamento econômico e jurídico.

Ainda assim, o simples fato de o empreendimento estar submetido ao patrimônio de afetação não deveria encerrar a discussão.

O percentual de 50% representa um limite máximo, e não uma obrigação. Há diferença entre permitir a retenção de até metade dos valores e considerar que metade deve ser descontada em todas as situações.

Devo registrar, aqui, que na maioria dos contratos cuja retenção está em 50%, estamos tratando de uma cláusula abusiva que não pode ser diretamente aplicada contra o consumidor.

A aplicação automática do teto pode transformar um instrumento de proteção do empreendimento em penalidade desproporcional.

Quanto maior a retenção, maior deve ser a responsabilidade da incorporadora em demonstrar que o comprador recebeu informações claras e compreendeu as consequências financeiras do distrato.

Não é razoável que o patrimônio de afetação seja apresentado ao consumidor apenas no momento da desistência, como justificativa para uma perda expressiva. A informação deve estar no centro da contratação.

O comprador precisa saber, antes de assinar, se o empreendimento está submetido a esse regime, qual percentual poderá ser retido, quais outras despesas poderão ser descontadas e em que prazo o saldo será devolvido.

Também é necessário distinguir a desistência do comprador do descumprimento da incorporadora.

Quando a rescisão decorre de atraso injustificado na entrega, alteração relevante do projeto ou outro inadimplemento empresarial, a retenção não pode ser aplicada como se a responsabilidade fosse do consumidor.

Nestes casos, inclusive, é possível reverter a cláusula e aplicá-la contra a empresa, ou seja, a empresa deve pagar o valor ao consumidor.

Outro ponto que exige atenção é a soma de descontos.

Além da cláusula penal, podem existir abatimentos relacionados à comissão de corretagem, tributos, cotas condominiais ou eventual fruição do imóvel, conforme o caso.

Por isso, o consumidor pode descobrir que a restituição final será menor do que imaginava.

Essa possibilidade reforça a necessidade de contratos claros.

A assinatura do contrato não elimina o dever de transparência nem autoriza a aplicação de cláusulas sem boa-fé, proporcionalidade e equilíbrio.

A segurança jurídica do mercado imobiliário não depende apenas da proteção das incorporadoras.

Ela também exige que o comprador consiga prever, com clareza, os efeitos financeiros de suas escolhas.

Um mercado sólido não é aquele em que a empresa aplica sempre a maior penalidade permitida.

É aquele em que as regras são conhecidas, os riscos são distribuídos de maneira equilibrada e os contratos evitam conflitos.

A retenção de até 50% pode ser legítima.

O que não pode ser legítimo é transformá-la em punição automática, aplicada sem transparência e sem consideração pelas circunstâncias concretas. Sobretudo porque esse percentual não é a regra geral estabelecido em lei, é uma exceção.

Em contratos que envolvem o patrimônio de uma vida inteira, cumprir a lei é apenas o ponto de partida.

Transparência, equilíbrio e responsabilidade também precisam fazer parte dessa relação.

* Marcelo Sarmento, advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial

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